揭秘有钱人悄悄收购步梯房真相！内行人点破五大原因，第三点太现实

最近，上海炒房团的郑斌做出一个让人费解的决定：他拿出2000万流动资金，专门在市区收购那些看起来老旧不堪的“步梯房”。

这个举动让不少业内人士感到困惑，毕竟在大多数人眼中，这些没有电梯、外观陈旧的老房子早已过时。

然而郑斌并非个例。 近年来，一个有趣的现象在楼市悄然上演：越来越多有钱人开始偷偷收购被称为“老破小”的步梯房。

这种建于上世纪八九十年代的多层住宅，没有电梯，外观陈旧，却成了高净值人群眼中的“香饽饽”。

步梯房虽然外观不及现代电梯房豪华，但却拥有一些电梯房难以比拟的优势，这些优势正是精明投资者所看重的。

价格亲民，购房门槛低。 在同等地段，步梯房的价格通常比电梯房低15?0%，有些甚至达到30%以上。

这对于资金有限的购房者而言，大大减轻了经济压力。 比如同一区域，一套60㎡电梯房要150万，步梯房可能只要110万，总价差几十万，但租金差别却不大。

公摊面积小，实际得房率高。 电梯房的公摊面积通常在25?0%，而步梯房只有10?5%。

以100平米的房子为例，步梯房实际可得85-90平米左右，而电梯房实际只能得到70-75平米，相当于多出一间房的使用面积。

地段优势无可替代。 多数步梯房建于城市发展早期，位于核心区域，周边配套设施成熟，学校、医院、商超、交通枢纽一应俱全。

北京三环内一套九十年代的步梯房，去年拆迁补偿款飙到8万/㎡，而同期电梯房的涨幅只有3%。

安全性与便捷性并存。 步梯房无需担心电梯故障或停电困扰，在火灾、地震等紧急情况下，低楼层逃生更为迅速。

同时，爬楼梯也是一种日常锻炼方式，有助于健康。 一位从高层搬进步梯房的网友分享道：“现在每天爬楼梯，身体素质明显改善，健身房都省了。 ”

对于高净值人群而言，步梯房不仅是居住选择，更是精明的资产配置策略

高回报率的投资选择。 步梯房总价低，但租金回报率却相当可观。 以上海静安区一套38平米的步梯房为例，总价180万，月租金可达4200元，年租金收入超过5万元，投资回报率高达2.8%。 如果有钱人一次性买下6套这样的步梯房，光一年的租金收入就有30多万。

拆迁补偿带来的财富机遇。 随着城市更新政策推进，房龄20年以上的老小区被优先列入改造拆迁范围。 一旦拆迁，业主可能获得巨额补偿。

以上海为例，一套50多平米的步梯房市场价约260万，拆迁补偿可能达到750万，收益接近3倍。 这样的造富神话，对有钱人极具吸引力。

旧改加持下的增值空间。 住建部投入2.5万亿资金用于老旧小区改造，加装电梯最高补贴45%。

改造后的步梯房价值提升明显，如上海部分老房加装电梯后，房价涨幅达10?0%。 有投资者以100万购入步梯房，因纳入旧改计划，市值飙升至180万。

资产灵活性与抗风险能力。 步梯房总价低，便于投资者进行多套分散配置，降低风险。 同时，核心地段的步梯房抗跌性更强，即使在市场下行期，也能保持相对稳定的价值。

贝壳研究院数据显示，2025年一季度，一线城市步梯房价格逆势上涨0.2%，跑赢市场平均水平。

并非所有步梯房都值得投资，内行人分享了挑选优质步梯房的关键标准。

地段是王道。 优先选择城市核心区域，靠近地铁、学校、医院等配套设施完善的步梯房。

偏离主城区的步梯房增值空间有限，应谨慎考虑。 判断标准包括：步行10分钟内是否有地铁口、周边是否有学校、医院、菜市场等生活设施。

楼层选择有讲究。 步梯房的黄金楼层是2-4层。 这些楼层高低适中，出行相对方便。 1楼潮湿，私密性差；5-6楼爬楼困难，尤其是顶层可能存在漏水问题。

有20年经验的工程监理人士建议：“买步梯房，三楼最优，其次是四楼、二楼和五楼，顶楼必须有阁楼赠送才考虑。 ”

户型与结构至关重要。 优选南北通透、明厨明卫、有阳台的户型。 建筑结构方面，框架结构优于砖混结构。

中国建筑科学研究院证实，80-90年代24厘米厚砖混墙的住宅，抗震合格率高达98.3%。 购买前务必仔细检查房屋质量，避免选择存在安全隐患的房屋。

小区环境与物业管理。 选择即使老旧但保持整洁的小区，有基本物业管理为佳。 避免选择脏乱差、租客比例过高的小区。

一位网友分享道：“我们小区虽然老，但住户稳定，邻里关系简单，几乎没公摊，每个空间都很大，这种居住体验是高层电梯房给不了的。 ”

政策红利把握。 定期关注住建部门官网发布的“危房鉴定”“旧改名单”“加梯补贴”三类信息。 如果已列入旧改加梯计划，这种房子就如同拿到了升值通行证。

尽管步梯房有诸多优势，但投资者也需认清其潜在风险与挑战。

居住体验的局限。 步梯房没有电梯，对老年人和行动不便者不友好。 高层住户日常爬楼较为辛苦，搬运大件物品也不方便。

一位从电梯房搬到步梯房4楼的居民表示：“刚开始确实需要适应，但现在把它当锻炼，反而觉得对身体有益。 ”

改造成本不容忽视。 老旧步梯房往往需要翻新装修，成本可能达20-50万元。 购买前需仔细计算投入产出比，特别是房龄超过30年的老房子，可能存在管道老化、防水层破损等隐性问题的维修成本较高。

政策不确定性。 学区政策可能调整，城市更新规划也可能变化，这些都会影响步梯房的价值。 投资者需密切关注政策动向，避免买入即将面临贬值风险的房产。

想不想你住的步梯楼变身电梯房? - 找房生活记

市场流动性问题。 虽然核心地段步梯房交易活跃，但非优质地段的步梯房可能面临有价无市的局面，变现能力较差。

有业内人士提醒：“现在各地房价都在下跌，二手房成交出现萎缩，房子租金在下跌。 如果有钱人现在收购步梯房，这个投资风险还是比较大的。 ”

随着老旧小区改造在全国范围内持续推进，步梯房的价值正在被重新评估。 但一个不容回避的问题是：当越来越多的有钱人将资金投入这些“老破小”，是意味着我们正在回归“地段为王”的房产本质，还是预示着新一轮的房产炒作？

一位房产投资博主坦言：“我去年买了两套三环内的步梯房，总价180万左右，现在单价已经涨了15%，租金回报率超过5%。 ”这样的回报率，在当前投资环境下实属难得。

步梯房几楼好-楼盘网

但选择步梯房也意味着选择了一种生活方式：你需要接受没有华丽大堂和现代化小区配套的现实，以爬楼梯换取更大的生活空间，用看似过时的居住形态换取实实在在的生活便利。

如果只能二选一，你会选择核心区的步梯房还是郊区的新电梯房？ 这道选择题背后，折射出每个人对生活本质的不同理解。热点观察家